Foire aux questions

En fin de bail, lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d’un mois. Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire.

Lorsque l’état des lieux de sortie est non conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois. Mais son montant peut être amputé de retenues.

Le propriétaire doit justifier la retenue sur le dépôt de garantie en remettant au locataire des documents. Il peut s’agir par exemple des états des lieux d’entrée et de sortie, photos, constat d’huissier, devis ou factures, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.

Dès le 1^er impayé de loyer et avant toute action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire ou le mandataire doit s’adresser à la personne ou l’organisme qui s’est portée caution pour le locataire, lorsqu’il en existe une ou à son assureur s’il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer.

Dans le cadre d’une résiliation de bail, le propriétaire doit prendre contact avec un huissier afin  qu’il délivre au locataire un commandement de payer. Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour payer les sommes réclamées À l’issue de ce délai, si le locataire n’a pas payé les sommes dues, le propriétaire doit saisir le tribunal pour qu’il constate la résiliation du bail et qu’il prononce l’expulsion.

Le locataire d’un logement peut donner congé à tout moment sous réserve de respecter certaines conditions de forme. Le congé est effectif à l’expiration d’un délai de préavis de trois mois et peut être réduit à un mois selon les circonstances de son départ (par exemple lorsque le logement quitté se situe en zone tendue, obtention d’un logement social, location meublée, perte d’emploi ou mutation, RSA ou AAH…).

Lorsqu’un locataire donne congé, il doit payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du délai de préavis, sauf si un nouveau locataire le remplace avec l’accord du propriétaire.

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement, ou pour le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire). Il doit respecter des conditions de forme et de délai. Généralement, le propriétaire doit donner congé pour la fin du bail.

Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois (3 mois pour une location meublée) avant la date de fin du bail (ou du 1^er renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas) par lettre recommandée, exploit d’huissier ou remise en mains propres contre émargement.

En matière de bail d’habitation, selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, à la mise en location, le bailleur doit délivrer un logement décent. Durant le bail, les travaux qui ne sont pas des réparations locatives (petites réparations et entretien courant à la charge du locataire) ou qui ne sont pas imputables à une faute du locataire (par exemple réfection de la toiture, remplacement de la chaudière ou remise aux normes de l’installation électrique…), sont à la charge exclusive du bailleur. Il a l’obligation de les faire réaliser.

En matière de bail d’habitation, selon l’article 7-d de la loi du 6 juillet 1989: «Le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.”

Il s’agit en général des dépenses liées à l’entretien des extérieurs (tonte, désherbage, élagage, désengorgement des conduites d’eaux), du maintien en l’état de propreté des revêtements (murs sols et plafond…), des installations électriques et de chauffage (prises murales, minuteries, ramonage, contrat d’entretien de la chaudière…) mais aussi des dépenses liées à la robinetterie, aux vitrages…

Lorsque le montant des travaux est supérieur au montant du dépôt de garantie et que la remise en état du logement ne vous permet pas de relouer rapidement, vous pouvez assigner en justice le locataire ainsi que sa caution devant le Tribunal d’Instance du lieu où est situé le logement. Le Juge pourra alors statuer sur l’obligation au locataire de vous payer des dommages et intérêts ainsi que l’ensemble des travaux de réparation dûs. 

Les charges locatives (ou charges récupérables) sont des dépenses payées initialement par le propriétaire, mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire. La liste des charges locatives est fixée réglementairement. Selon la nature du bail (logement vide ou meublé), le mode de paiement peut s’effectuer soit par le versement de provisions pour charges avec régularisation annuelle, soit par forfait.

Le loyer d’un logement du secteur privé peut être révisé une fois par an si une clause inscrite dans le bail le prévoit. La date de révision est alors celle indiquée dans le bail. À défaut, il faut tenir compte de la date de la signature du bail.

Toute révision annuelle de loyer peut être opérée dans le délai d’un an suivant la date de révision du bail, au-delà, la revalorisation non appliquée est perdue pour le propriétaire.

L’indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour la révision des loyers. L’augmentation annuelle du loyer exigible par le propriétaire est plafonnée par l’évolution sur un an de l’IRL.

Pour réviser le montant du loyer, il faut prendre :

Loyer avant l’augmentation (L) X Nouvelle valeur de l’IRL (N) correspondant au trimestre de référence / IRL du même trimestre de l’année précédente (P).

Si vous êtes locataire de votre logement, la loi vous oblige à l’assurer, au minimum avec une assurance pour les risques locatifs.

Lors de la remise des clés, le propriétaire a le droit d’exiger que vous lui remettiez une attestation d’assurance. Vous devez ensuite remettre cette attestation chaque année.

Si vous ne lui remettez pas cette attestation, le propriétaire peut vous adresser une mise en demeure. Si un mois après cette mise en demeure, le propriétaire ne dispose toujours pas de l’attestation, il peut :

• Soit souscrire une assurance habitation pour votre compte. Vous devrez alors régler le montant de la prime d’assurance en plus du loyer au propriétaire, mensuellement.
• Soit résilier le contrat de bail, si une clause prévoyant cette résiliation est inscrite dans le contrat. Le propriétaire devra alors faire délivrer par huissier un commandement, et attendre que ce commandement reste infructueux pendant un délai d’un mois.

Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration qui incombent habituellement au bailleur, les frais de gestion ou de procédure, les charges de copropriété mais également les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance ainsi que les taxes incombant au propriétaire du bien.